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商品房预售制正常化属政策纠偏

发布时间:2021-01-22 03:06:50 阅读: 来源:紫铜垫片厂家

预售制度可部分减少房地产未来需求的不确定性,并有助于降低开发商的存货成本,在国际上具有相当的普遍性。不过各国和各地区都对住房预售的市场准入、资金支付方式、资金专款专用和信息披露等进行了严格的监管,总体上共性包括:

第一是严格的预售准入条件:一般而言,大多数国家和地区都对开发商的预售资格进行较为严格的限制。如在香港,资金充裕、担保充分的大企业更容易获得预售许可。在美国,虽然预售的方式比较灵活,甚至可以未开工预售,但是资信和商誉好的开发商可免除托管账户的监管要求。在日本,开发商只有具备合法的建筑许可证,才能办理预售。

第二是严格控制预售资金的支付节点和支付比例:几乎所有的国家在期房预售时,都严格要求预售合同中对预售资金的支付节点、方式和比例进行明确。一般而言,几个非常关键的支付节点是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房开工并建好房基、房屋封顶、全部设施竣工等建设节奏分别支付不同比例的预售资金。具体而言,日本、美国、中国香港、新加坡、中国台湾明确各自的定金支付比例为10%、5%~

10%、5%~10%、20%、10%。德国和法国一般在签订预售合同时不支付定金,而是以是否建好房基为起点,进行分批、分期支付。

第三是严格的预售款第三方专门管理:从国际经验看,几乎所有的成熟市场都会引入第三方的托管账户,预售资金并不能一次性全部进入开发商的账户,而是由专业的律师事务所或银行进行专门管理,并在严格的监管下按照建设工程进度逐笔拨付。

2009年,中国期房预售面积占全部住宅销售的比例已达72.1%(10年前这一比例仅为40%),这说明住宅预售早已成为我国主要的房屋销售方式,相对于成熟经济体,我国的住宅预售占比已经很高。然而,对比国际经验,中国的住宅预售制度服务于开发商的融资需求,是特定经济环境下的一种过渡性安排。

从政策取向上看,引入监管是预售制度正常化的关键,具有政策纠偏意义:中国与发达国家或地区预售制度的重要区别在于预售款包括定金、预收款和个人按揭几乎都是一次性地进入开发商的资金账户,从而在预售的第一个环节就将银行抵押贷款支付给了开发商。正是这个角度讲,引入监管的关键之处就在于按照开发商的建设进度分批、分期支付,并在每个环节明确设定支付比例。从北京市拟出台的监管方案看,将预售款引入专门账户管理,并参照基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点核拨资金,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。这种监管措施完全符合国际监管惯例,具有较高的可操作性。实际上,引入监管机制本身并不是新政策,而是参照国际经验,实现预售制度正常化的重要步骤,属于政策纠偏的范畴。

此外,引入完全的第三方监管是未来继续改革的方向:从目前一些城市出台的监管方案看,虽然都明确引入了预售款的专门账户管理,但最终的资金监管权都落在了商业银行或者地方监管机构,考虑到地方政府、银行与开发商三者之间难以界定的清晰关系,目前这种监管方案仍不完备。未来一个可以参考的方向是:第一步引入商业银行与独立第三方(工程监测机构和律师代理机构)的共管账户;第二步是逐渐过渡到完全独立的第三方监管机构,但是方向应当是值得考虑的。

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